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Devo vender a minha casa agora, ou é melhor esperar?

Se está a considerar vender a sua casa em Portugal, é fundamental compreender o estado atual do mercado imobiliário. Apesar da recuperação pós-pandemia, ainda há desafios a enfrentar.

Nos últimos anos, os preços das casas em Portugal têm aumentado de forma significativa. ​De acordo com os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), no 3.º trimestre de 2024, o preço mediano de alojamentos familiares em Portugal foi de 1 819 €/m². Este valor representa um aumento face aos trimestres anteriores: 1 736 €/m² no 2.º trimestre de 2024 e 1 644 €/m² no 1.º trimestre de 2024. Embora os dados completos para o final de 2024 ainda não estejam disponíveis, a tendência sugere que o preço mediano da habitação em Portugal possa ultrapassar os 2 000 €/m² em breve, com Lisboa e Porto a registarem valores ainda mais elevados. Contudo, as elevadas taxas de juros impactam a acessibilidade dos compradores. A taxa média do crédito à habitação em fevereiro de 2025 está acima dos 4%, o que encarece os empréstimos e reduz o número de potenciais compradores.

A oferta limitada de habitação em Portugal tem sido destacada como um dos principais desafios do setor imobiliário. De acordo com o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal de novembro de 2024, o mercado imobiliário nacional enfrenta dificuldades devido à escassez de novas construções, o que contribui para a manutenção de preços elevados.

Se a opinião popular servir de guia, pode ser um bom momento para vender, apesar das mudanças no mercado. Segundo o Índice de Sentimento de Compra de Habitação da Fannie Mae de janeiro de 2025, quase dois terços dos entrevistados — 63% — acreditam que este é um bom momento para vender. A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association - FNMA) é uma empresa patrocinada pelo governo dos Estados Unidos que tem como principal função apoiar o mercado imobiliário, facilitando o acesso ao crédito à habitação.

As dinâmicas do mercado local também influenciam a decisão, afirma Katie Severance, agente imobiliária da Douglas Elliman em Palm Beach, Flórida, e autora de The Brilliant Home Buyer. Alguns mercados continuam fortes, enquanto outros estão mais lentos. “Em algumas regiões, vender agora é a decisão certa porque os preços ainda estão a subir”, diz Severance. “Em outros mercados, pode ser melhor esperar até que as taxas de juro desçam e se mantenham baixas, o que impulsionará as vendas novamente.”

Mercados Imobiliários: Portugal vs USA

​Mas será que podemos confiar em dados provenientes do mercado americano? Quais são as principais diferenças entre o Mercado Imobiliário Português e o Americano?

O Mercado Imobiliário Americano é vasto e altamente regionalizado, com variações significativas entre estados e cidades, enquanto o mercado português, apesar de menor, mantém um crescimento acelerado devido à escassez de oferta e ao forte investimento estrangeiro. Comparar os mercados imobiliários dos Estados Unidos e de Portugal em 2024 revela diferenças significativas em termos de dimensão, crescimento e dinâmica de mercado.​

Dimensão do Mercado:

• Estados Unidos: O mercado imobiliário residencial dos EUA foi estimado em 2,53 biliões de dólares em 2023 e prevê-se que atinja 2,80 biliões de dólares até 2028, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 2,04%.

• Portugal: O investimento imobiliário em Portugal atingiu 2,4 mil milhões de euros em 2024, representando um crescimento de 51% em relação a 2023.

Vendas e Preços:

• Estados Unidos: As vendas de novas habitações aumentaram 2,5% em 2024, totalizando cerca de 683.000 unidades vendidas. O preço médio das casas existentes subiu 6% em dezembro de 2024, atingindo 404.400 dólares. ​

• Portugal: No terceiro trimestre de 2024, o valor das casas vendidas aumentou 28%, atingindo um recorde de 9,05 mil milhões de euros.

Como foi o Investimento Estrangeiro no mercado imobiliário em 2024?

• Estados Unidos: Entre abril de 2023 e março de 2024, investidores brasileiros aplicaram aproximadamente 2,1 mil milhões de dólares no mercado imobiliário dos EUA. ​

• Portugal: O capital estrangeiro representou 81% do total de investimento imobiliário em 2024, com destaque para investidores de França, Espanha e África do Sul. ​Idealista

Em suma, enquanto o mercado imobiliário dos EUA é significativamente maior em termos absolutos, Portugal registou um crescimento percentual bastante mais acentuado em 2024, impulsionado por um aumento robusto no investimento, especialmente estrangeiro.

Desta forma, não devemos fazer comparações diretas com outros mercados estrangeiros, mas sim analisar a situação específica do nosso país e da sua economia. Quando analisamos referências de outros mercados devemos sempre comprar a sua situação e os dados relativos a esse mercado com o mercado onde atuamos, antes de assumir que a conclusão é a mesma.

Mas... e então? É ou não uma boa altura para vender a minha casa?

Quando é uma boa altura para vender uma casa?

Historicamente, a primavera e o verão são os períodos com maior procura, tanto em Portugal como nos EUA, tornando-os ideais para vender um imóvel. Segundo uma análise da ATTOM sobre vendas de imóveis nos últimos 13 anos, o mês de maio é o melhor para vender, oferecendo um prémio médio de 13,1% acima do valor de mercado.

No entanto, para além da sazonalidade, há outros fatores que podem tornar a venda uma decisão acertada:

• Taxas de juro baixas: Embora não seja o caso atual, quando as taxas estão baixas, há mais compradores no mercado, aumentando a probabilidade de vendas rápidas e até guerras de licitações.

• Escassez de oferta: Se há poucos imóveis disponíveis (como acontece em Portugal atualmente), a procura supera a oferta, valorizando os preços e acelerando as vendas.

• Mudança de vida: Se precisa de se deslocar para outra cidade por motivos profissionais ou pessoais, vender pode ser a melhor opção para financiar a nova residência.

• Redução de despesas: Para proprietários que consideram reduzir custos ou que já não necessitam de um imóvel grande, vender pode ser financeiramente vantajoso.

• Necessidade pessoal: No final, a melhor altura para vender depende sempre da situação individual do proprietário. Se tem um plano para depois da venda e as condições do mercado são favoráveis, então pode ser o momento certo para avançar.

Quando é melhor esperar?

Embora possa ser tentador vender um imóvel quando os preços estão altos, em alguns casos pode ser mais sensato esperar antes de colocar a casa no mercado. Eis alguns fatores que podem justificar essa decisão:

• Taxas de juro em alta: Quando as taxas de juro sobem, o número de compradores qualificados diminui, reduzindo a probabilidade de obter o melhor preço pela sua casa. Se o mercado estiver em retração, pode valer a pena esperar até que as taxas estabilizem.

• Refinanciamento recente: Se refinanciou o seu crédito à habitação recentemente, vender pode não ser financeiramente vantajoso devido aos custos associados, como penalizações de saída e despesas de transação.

• Compra de um imóvel maior: Se o objetivo for adquirir uma casa maior, os preços elevados e as taxas de juro altas podem tornar essa mudança financeiramente inviável no curto prazo. É importante garantir que a sua situação financeira permite essa transição sem comprometer a sua estabilidade.

• Estado do imóvel: Se a casa precisa de renovações ou reparações significativas, pode ser mais estratégico realizar essas melhorias antes de vender. Um imóvel bem apresentado tem maior probabilidade de atrair compradores e obter um preço melhor.

• Falta de um plano claro: Se pretende vender apenas para tentar lucrar com a valorização do mercado, mas ainda não sabe onde irá viver ou como investirá o dinheiro da venda, pode ser melhor aguardar até que tenha uma estratégia bem definida.

Em suma, vender uma casa deve ser uma decisão estratégica baseada não apenas nas condições do mercado, mas também na sua situação financeira e nos seus objetivos pessoais.

Quero vender a minha casa, e agora?

Não sabe se é a altura ideal para vender ou se deve esperar e planear melhor a situação?

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O pagamento das comissões imobiliárias tem sido um tema de debate, especialmente após as recentes mudanças no mercado americano. Tradicionalmente, os vendedores eram responsáveis pelo pagamento das comissões tanto do seu próprio agente como do agente do comprador. No entanto, novas regras nos EUA trouxeram alterações a este modelo, permitindo que o comprador seja responsável pelo pagamento do seu próprio agente, o que pode reduzir os custos para o vendedor. No entanto, em Portugal, se está à procura de comprar casa, está com sorte.

Ao contrário dos EUA, em Portugal o modelo de pagamento das comissões continua a ser mais padronizado. No mercado imobiliário português, as comissões de mediação são habitualmente pagas pelo vendedor e variam entre 3% a 6% do valor da transação.

O vendedor paga a comissão à agência imobiliária que representa o seu imóvel. As comissões incluem serviços como promoção do imóvel, captação de compradores e acompanhamento jurídico até à escritura.

O comprador, normalmente, não paga comissão, exceto em alguns casos de negócios específicos ou vendas diretas sem intermediários. Sim, se está à procura de comprar casa, está com sorte. O serviço de consultoria imobiliária para clientes compradores sai do bolso do vendedor! Ou, mais precisamente, do bolso da agência que representa o imóvel a ser vendido.

Vejamos um exemplo concreto. Decide vender a sua casa por 200.000€ e acorda uma comissão de 5% + IVA (não se tinha esquecido do nosso pior amigo, pois não?). Isso equivale a 10.000€ (sem iva incluído). Assim, se o consultor imobiliário que está a vender a sua casa, de agora em diante, consultor A(ngariador), encontrar um comprador para a sua casa. O comprador paga-lhe 200.000€ pela sua casa, e tem de pagar 10.000€ ao consultor A (não se esqueça do IVA - 12,300€ no total). Simples, não é?
Agora imagine que o comprador da sua casa veio acompanhado por outro consultor, o consultor B(ajulador), que acompanha o cliente comprador, irá receber 50% da comissão, ou seja, você paga na mesma 12,300€ à agência com quem assinou o contrato de mediação imobiliária (CMI), que por sua vez irá dividir a metade a sua comissão com o consultor B. Resultado:
Você: 187.700€
Consultor A: 5.000€ (+ IVA)
Consultor B: 5.000€ (+ IVA)

ATENÇÃO!
Existem agências imobiliárias que não fazem partilhas, ou seja, não partilham a sua comissão com consultores de outras agências. Isto pode dificultar a venda da sua casa uma vez que milhares de consultores imobiliários que acompanham milhares de clientes compradores podem deixar a sua casa de lado.

O que considerar ao negociar comissões?

Se está a vender a sua casa, é essencial discutir este tema antes de assinar um contrato com uma agência imobiliária. Pergunte sobre:

✅ O valor exato da comissão e o que inclui.
✅ Se há possibilidade de negociação, especialmente em mercados de alta procura.
✅ As vantagens de contratar um agente exclusivo vs fazer contrato em aberto (colocando várias agências a partilhar o seu imóvel).

Embora nos EUA a recente mudança possa incentivar mais negociações sobre quem paga as comissões, em Portugal o sistema continua estável e os vendedores devem avaliar o custo-benefício do serviço prestado pelo agente. Assim, torna-se impreterível escolher a agência e o consultor imobiliário certo para vender a sua casa.

Como funcionam as Comissões de Agentes Imobiliários?

Vender uma casa é uma decisão significativa que exige preparação cuidadosa para garantir uma transação bem-sucedida. Para o ajudar, preparamos algumas etapas essenciais para orientá-lo nesse processo.

Vender um imóvel sem recorrer a uma agência imobiliária em Portugal é viável, mas requer uma abordagem meticulosa e informada.

Para iniciar, é essencial realizar uma avaliação precisa do imóvel. Isto implica analisar o estado de conservação, melhorias efetuadas e comparar com propriedades semelhantes na mesma área. Uma avaliação correta evita a subvalorização ou a sobrevalorização do imóvel, garantindo um preço competitivo no mercado. ​

A divulgação eficaz é outro passo crucial. Utilize plataformas online especializadas e redes sociais para alcançar um público mais amplo. Anúncios com fotografias de alta qualidade e descrições detalhadas aumentam significativamente o interesse dos potenciais compradores.

O Home Staging significa preparar, encenar, ou decorar a casa. Preparar o imóvel para as visitas é fundamental. Pequenas reparações, uma limpeza profunda e a organização dos espaços podem causar uma impressão positiva nos interessados, facilitando a venda.

Contudo, é vital estar ciente de que vender uma casa por conta própria envolve desafios significativos. A gestão de contactos, a negociação direta com compradores e o cumprimento de todas as obrigações legais e fiscais podem ser tarefas complexas e demoradas.

Por outro lado, contratar um consultor imobiliário oferece diversas vantagens. Estes profissionais possuem um conhecimento aprofundado do mercado, podem realizar avaliações precisas, desenvolver estratégias de marketing eficazes e lidar com toda a documentação necessária, simplificando o processo de venda e potencialmente alcançando melhores resultados. ​

Se quer saber mais sobre se deve, ou não, contratar um consultor imobiliário, leia o nosso blogpost "Vantagens de Vender um Imóvel com um Consultor Imobiliário" ou "Principais Desvantagens de Vender um Imóvel Sozinho".

Em suma, embora seja possível vender um imóvel sem intermediários, é crucial ponderar os desafios e responsabilidades que isso acarreta. Se pretende evitar o trabalho intenso e as possíveis complicações associadas a este processo, a contratação de um consultor imobiliário experiente pode ser a melhor opção para assegurar uma transação eficiente e bem-sucedida.

Mas antes de pensar o que faz mais sentido para si, quanto é que custa contratar um consultor imobiliário?

Principais dicas para vender um imóvel

Como escolher o Consultor Imobiliário certo?

Escolher o consultor imobiliário certo é essencial para garantir uma venda rápida, segura e pelo melhor preço. O profissional ideal deve ter conhecimento do mercado local, experiência comprovada e uma abordagem transparente.

• Pesquise o histórico e avaliações – Consulte opiniões de clientes anteriores e verifique a reputação do consultor em plataformas como Google Reviews ou redes sociais.

• Avalie a experiência e especialização – Um agente com experiência na sua zona e no tipo de imóvel que pretende vender terá maior capacidade para atrair compradores qualificados.

• Analise a estratégia – Questione como o consultor pretende divulgar o imóvel. Boas fotografias e presença nos principais portais imobiliários são fundamentais, no entanto, no mundo atual, não chega. Em Portugal, os utilizadores passam, em média, 2 horas e 23 minutos por dia nas redes sociais, colocando o país na 18ª posição mundial e em segundo lugar na Europa, apenas atrás da Bulgária. Anúncios bem escritos e planeados são cruciais para garantir que se atrai o público-alvo certo. Para além disso, outros fatores, como Home staging, podem fazer a diferença.

• Confirme o acompanhamento e suporte – Um bom consultor deve acompanhar todo o processo, desde a definição do preço até à negociação e burocracia da venda. Há mais de 50 mil consultores imobiliários em Portugal, não escolha um consultor que não lhe dê a importância que merece.

• Negocie a comissão e os serviços incluídos – Em Portugal, a comissão imobiliária varia entre 3% e 6% do valor do imóvel, sendo essencial compreender o que está incluído neste valor.

Não escolha apenas com base na comissão mais baixa – um consultor competente pode ajudá-lo a vender mais rápido e por um preço superior, compensando o custo do serviço. Confiança e profissionalismo são fatores decisivos!

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Estamos aqui para ajudar!